SONNIGE AUSSICHTEN IN SPANIEN UND ITALIEN

Nimmt man die MIPIM, die im Frühjahr in Cannes über die Bühne gegangen ist, als Maßstab, so ist die Stimmung in der Immobilienbranche keineswegs so negativ, wie es oft kolportiert wird. Viele Unternehmen berichteten über reges internationales Investoreninteresse, unter ihnen Arnold Immobilien. „Die Absicherung des Vermögens, Geld gegen Steine zu tauschen, wird wieder an Attraktivität gewinnen“, sagt Markus Arnold, CEO und Eigentümer, und betont die Rolle von Südeuropa: „2022 hat sich der Fokus der Investoren in Richtung der südeuropäischen Immobilienmärkte verschoben. Sowohl Spanien, Portugal als auch Italien – Märkte, in denen wir ebenfalls mit eigenen Niederlassungen vertreten ist – konnten das Investmentvolumen im vergangenen Jahr teilweise deutlich steigern. Laut Martin Ofner, Leiter Marktanalyse bei Arnold Immobilien, sind die Gründe die besseren wirtschaftlichen Fundamentaldaten durch die geringere Abhängigkeit von russischen Energielieferungen: „Insbesondere im Industriesektor haben sich die Wettbewerbsvorteile von Deutschland, Österreich und den CEE-Staaten in Richtung Südeuropa verschoben. Das bisherige Transaktionsgeschehen des ersten Quartals 2023 zeigt, dass der Südeuropatrend weiter anhalten wird.“ 

Spanien: Drei Zentren des Wohnens 

„Die Märkte in den wichtigsten Zonen des spanischen Festlands zeigen sich sehr robust. Das Geschäft mit Immobilienverkäufen hat die internationale Unsicherheit, die durch Pandemie, Ukraine-Krieg, Inflation, Verteuerung der Baumaterialien und Lieferkettenprobleme ausgelöst wurden, gut überstanden“, heißt es im Immobilien Marktbericht 2022/2023 – Spanisches Festland“ von Kensington Finest Properties International. Für Kensington stehen auf dem spanischen Festland in Bezug auf den Wohnimmobiliensektor aktuell drei Regionen ganz besonders im Fokus: die Comunidad de Madrid, Katalonien und Andalusien. „Mit Abstand der größte städtische Immobilienmarkt Spaniens ist Madrid mit etwa 45.000 Transaktionen im letzten Jahr. Unter den Käufern sind viele Ausländer, besonders Lateinamerikaner investieren im Luxussegment. Die Attraktivität Madrids spiegelt sich in hohen Immobilienpreisen wider: Der Durchschnittspreis für Madrider Immobilien lag 2022 bei 410.100 Euro.“ Getrieben werden die Preise durch eine hohe Nachfrage. „Im Dezember 2022 verzeichneten die Angebotspreise für Bestandsimmobilien in Madrid einen Anstieg von 6,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Neubauobjekte verteuerten sich im zweiten Halbjahr 2022 um vier Prozent. Die Mieten gingen innerhalb von 12 Monaten sogar um 11,2 Prozent nach oben und liegen jetzt im Durchschnitt bei 16,2 Euro pro Quadratmeter und Monat“, heißt es im Marktbericht. 

Rekorde bei den Mietpreisen wurden zuletzt auch in Katalonien verbucht. Die im Nordosten des spanischen Festlands gelegene Region umfasst vier Provinzen: Girona, Barcelona, Tarragona und Lleida. Hauptanziehungspunkte für Immobilienkäufer sind die Metropole Barcelona und die Mittelmeerküste. Bei den Immobilienpreisen liegt man in der kosmopolitischen Millionenstadt Barcelona leicht unter dem Niveau von Madrid, 2022 war geprägt durch einen Preisanstieg. „Bei Bestandsimmobilien gab es ein Plus von 3,5 Prozent. Die Verkäufe von frei finanzierten Wohnimmobilien sind um über 12 Prozent angestiegen. Geradezu explodiert (+ 25,7 Prozent in 12 Monaten) sind die Mietpreise. Die Durchschnittsmiete von 19,3 Euro/m2/Monat ist die höchste von allen 50 Provinzhauptstädten Spaniens“, so die Report-Autoren, die in der dritten Boom-Region Spaniens, in Andalusien, insbesondere die Stärke des Luxuswohnmarkts hervorheben: „Fast ein Drittel der Transaktionen frei finanzierten andalusischer Wohnimmobilien sind 2022 allein in der Provinz Málaga abgewickelt worden. In den ersten drei Quartalen 2022 erreichten solchen Transaktionen in Andalusien den Wert von rund 18 Milliarden Euro, davon entfielen auf Málaga fast 8,97 Milliarden, also knapp 50 Prozent.“ Als „Goldenes Dreieck“ seien an der Costa del Sol die kosmopolitischen Orte Marbella, Benahavís und Estepona bekannt. In der Rangliste der teuersten Orte Spaniens für den Immobilienkauf liegt Benahavís an erster Stelle mit einem Durchschnittspreis von 1.868.250. 

Kensingtons Fazit und Ausblick für dieses Jahr: „Der Preisanstieg könnte sich generell etwas verlangsamen, lokal kann es sogar zu leichten Preisabschlägen kommen. Dies wird aber vor allem das untere und mittlere Segment des Immobilienmarktes betreffen. Die Luxusmärkte werden sich – wie in den letzten Jahren auch – am besten behaupten. Auch weil für finanzkräftige Käufer der spanische Immobilienmarkt ein sicherer Hafen für Investitionen bleibt. Zudem wird besonders in den Großstädten Madrid und Barcelona die Nachfrage sehr hoch bleiben.“ 

Spanien Gewerbeimmos: Kaum Leerstand im Einzelhandel 

Ein eher durchwachsenes Bild ergibt sich 2023 für den spanischen Gewerbeimmobilienmarkt. In den MarketBeat-Berichten von Cushman & Wakefield, die vierteljährlich die Aktivitäten analysieren, wurden zuletzt im Mai 2023 Angebot, Nachfrage und Preistrends auf Markt- und Teilmarktebenen unter die Lupe genommen. Im Bürosektor ergaben die Analysen für Madrid im ersten Quartal 2023 einen Gesamtumsatz von 119.400 Quadratmetern, was einem Rückgang von 8,3 Prozent im Vergleich zum Quartalsdurchschnitt 2022 ergibt. In Barcelona wiederum belief sich der Büroflächenumsatz in Q1 auf rund 67.000 Quadratmeter bei etwa 80 Abschlüssen. „In Bezug auf die Fläche liegt diese Zahl etwa 28 Prozent unter der des gleichen Zeitraums im Jahr 2022. Wichtig ist festzustellen: Qualität bleibt das wichtigste Kriterium“, so Marta Esclapés, Cushman & Wakefield Associate Director Spain.  

Auf dem Logistikmarkt bleibt laut Esclapés der E-Commerce der große Motor der Entwicklung: „Aus den zuletzt veröffentlichten Daten (September 2022) geht hervor, dass der E-Commerce-Umsatz im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum gleichen Quartal 2021 um 29 Prozent gestiegen ist. In Geldwerten ausgedrückt, erreichte das Volumen des E-Commerce-Geschäfts zwischen Juni und September 2022 18,932 Millionen Euro.“ 

Im Einzelhandel fällt wiederum auf, dass etwa in Madrid die Leerstände auf ein Minimum reduziert wurden. „Die Gesamtleerstandsquote für Ladenlokale in den Haupt- und Nebenstraßen Madrids lag Ende März 2023 bei 3,5 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand seit Anfang 2020. Was die Straßen betrifft, so sinkt das Angebot an Einzelhandelsflächen in den sechs wichtigsten Einkaufsstraßen Madrids“, heißt es im Cusman & Wakefield-Report. Auch Barcelona kann auf sechs aufeinanderfolgende Quartale mit sinkenden Leerstandsquoten verweisen. „Die Wiederherstellung der Normalität in Bezug auf die Rückkehr des ausländischen Tourismus spiegelt sich in der zunehmenden Öffnung von Räumlichkeiten wider, die während der Pandemie leer standen. Ende März 2023 betrug die Gesamtleerstandsquote in Bezug auf die Fläche von Geschäftsräumen in den erstklassigen und erstklassigen Lagen von Barcelona 5,2 Prozent“, so Esclapés. Vor Covid-19 waren es übrigens 2,8 Prozent. 

Italien: Prognosen für den Wohnmarkt 

In Italien zeichnet sich im Wohnimmobiliensektor ein besonderes Bild. Laut Experten hat das Land den Rückgang der Käufe und Verkäufe sowie der Preise, der in den Pandemiejahren hätte eintreten sollen, nur langsam erlebt. Nach Ansicht des Nomisma Real Estate Observatory, das einen umfassenden Blick auf das italienische Immobilienuniversum hat, ist der Abschwung jedoch nun nicht mehr weit entfernt: Die Kaufbedingungen haben sich erneut verschlechtert, und die immer stärkere Abhängigkeit von Hypotheken für den Erwerb von Wohneigentum macht die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, schwieriger als noch vor einigen Jahren.  

Laut dem Studienzentrum von Nomisma hat das Jahr 2022 mit 784.000 Verkäufen abgeschlossen. Ab jetzt könnte es bergab gehen. Die Nomisma Prognosen für 2023 gehen von 670.000 (minus 14,6 Prozent) und 643.000 im Jahr 2024 aus. Die rückläufige Situation bei den Käufen und Verkäufen zeigte sich bereits in den letzten Monaten des Jahres 2022, insbesondere auf dem Mailänder Markt, der seit zwei Quartalen negative Zahlen schreibt. 

Die Ursache für das ungünstige Szenario ist nicht so sehr die Rezession, die nach Ansicht des Nomisma-Ökonomen Lucio Poma eigentlich hätte da sein müssen, es aber nicht war, und auch nicht die Energiekosten, die "dank" der globalen Erwärmung erheblich gesunken sind: „Die Ursache ist in der Inflation zu suchen, auf die die restriktive Geldpolitik keinen Einfluss hat, weil sie nicht auf ihre strukturelle Komponente einwirkt, die stabil geblieben oder sogar gestiegen ist, sondern auf die volatile Komponente. Diese Situation wird durch die Lohnanpassung und die daraus resultierende Stützung der Kaufkraft nicht kompensiert.“ 

Zu kämpfen habe Italien laut Nomisma-Experten künftig vor allem mit dem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bei Miete und Kauf: „Es entsteht ein allgemeines Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage, das auf dem Mietmarkt noch ausgeprägter ist. Während bei Käufen und Verkäufen die Lücke zwischen einem Anstieg der Kaufnachfrage um etwa 20 Prozent und einem Rückgang des Angebots um 30 Prozent auseinanderklafft, ist bei den Mieten von einem Anstieg der Mietnachfrage um 80 Prozent und einem Rückgang des Angebots um 60 Prozent die Rede.“ 

Italien Gewerbeimmos: Gute Aussichten, gesteigerte ESG-Wahrnehmung 

2022 prägte den italienischen Gewerbeimmobilienmarkt ein starkes Wachstum des Investitionsvolumens, das auf den zweithöchsten Stand seiner Historie kam. Ende 2022 ist das Wachstum zwar aufgrund der Rahmenbedingungen, Stichwort Inflation, zurückgegangen und die Herausforderungen werden in absehbarer Zeit nicht geringer, aber laut Experten geben gewisse strukturelle Elemente des Marktes Anlass zur Hoffnung, dass die Zukunft eine durchaus rosige sein könnte. „In erster Linie denke ich da an die Entwicklungen im Bereich der Nachhaltigkeit und der Digitalisierung. Das Thema ESG wird so wie in anderen Ländern Europas zu einem Treiber für die Immobilienwirtschaft. Das steigende Bewusstsein der Problematik veranlasst Investoren immer mehr dazu, Nachhaltigkeitsagenden voranzutreiben“, ist Allessandro Mazzanti, CEO von CBRE Italien, überzeugt, und betont auch die wachsende Rolle der neuen Arbeitsmentalität (Home-Office, Work-Life-Balance), auf die der italienische Markt ebenso Antworten finden muss und wird wie auf die rasante Weiterentwiicklung im bereich E-Commerce.  

Der CBRE „Intelligent Investment 2023 Market Outlook - Report Italy“ wirft einen Rundumblick auf die italienische Gewerbeimmobilienlandschaft und hebt dabei zunächst die wirtschaftliche Grundlage hervor. So habe Italiens Volkswirtschaft 2022 ein Wachstum erlebt, das über den Erwartungen gelegen ist. Die prognostizierte Verlangsamung 2023 sollte jedenfalls die finanzielle Stabilität des Landes nicht gefährden. Bezüglich Investments seien es die steigenden Renditen, die Investoren zu Strategien führen, die langfristig nachhaltige Werte schaffen sollten. Dass dabei das Thema ESG dominieren wird, scheint klar zu sein. Im Bürosektor sind es laut CBRE vor allem die neuen Arbeitsplatz-Paradigmen, die den Weg für New-generations-Buildings ebnen werden. Im Retail-Sektor habe der Markt ein neues Momentum gefunden und neue Opportunitäten sind in Sicht, insbesondere was die Verschränkung von E-Commerce und „online“-Retail betrifft. Im Logistikbereich kann man davon ausgehen, dass auf solider Nachfragebasis nach hochqualitativen Immobilien der Markt wie schon in den Vorjahren glänzen könnte. Steigende Zinssätze sind wiederum im Wohnimmobiliensektor der Schlüsselfaktor für eine anziehende Nachfrage im Mietbereich und ein ebenso gesteigertes Interesse von Investoren insbesondere an Mehrfamilienhäusern und zweckgebundenen Studentenunterkünften. ​